Mis siis kui laen on suurem kui korteri väärtus

Negatiivne omakapital tähendab olukorda, kus teie hüpoteeklaenu jääk on suurem kui korteri turuväärtus täna. Näiteks: ostsite korteri 150 000 euro eest, võtsite 135 000 euro suuruse laenu, kuid korteri väärtus on tänaseks langenud 120 000 euroni. Sel juhul on laenujääk ligi 15 000 euro võrra suurem kui vara väärtus. Vahe tekib tavaliselt kolmel põhjusel: ost toimus hinnatipus, sissemakse oli väga väike (näiteks KredExi käendusega), või piirkonna hinnad on langenud. Vahel lisanduvad laenule ka kogunenud viivised või muud võlad, mis suurendavad vahet veelgi.

Vastuse annab kahe arvu võrdlus. Esiteks küsige pangast laenujäägi tõend — täpne tasumata summa koos kogunenud intresside ja võimalike viivistega. Teiseks laske teha korterile turuhinnang. Tasuta indikatiivse hinnangu saate meilt 24 tunni jooksul, põhjalikum variant on litsentseeritud hindaja koostatud hindamisakt. Kui laenujääk on suurem kui hinnang, olete negatiivses omakapitalis. Arvestage, et müügiga kaasnevad ka kulud — notaritasu, riigilõiv ja võimalik maakleritasu — mistõttu reaalne kaetav vahe võib olla pisut suurem kui pelk arvude erinevus.

Praktikas on mitu teed. Esiteks võite jätkata laenu tasumist ja oodata, kuni turg taastub või laenujääk väheneb — see sobib, kui maksevõime on olemas ja kiirustamiseks pole põhjust. Teiseks saate pangalt taotleda laenu restruktureerimist: maksepuhkust, pikemat tähtaega või ajutiselt madalamat osamakset. Kolmandaks on müük kokkuleppel pangaga, kus pank annab nõusoleku müüa korter alla laenujäägi ja te lepite kokku, kuidas jääkvõlg kaetakse. Just see kolmas variant on negatiivse omakapitali korral kõige sagedasem lahendus. Tutvuge ka sellega, kuidas meie korteri väljaost üldiselt töötab.

Kui otsustate müüa, on võtmeküsimus panga kaasamine. Pangal on korteril hüpoteek, seega saab müük toimuda ainult panga nõusolekul ja hüpoteegi kustutamisega notari juures. Praktikas tähendab see, et müügisummast tasutakse esmalt laenujääk; kui sellest ei piisa, lepite pangaga kokku, kuidas ülejäänud osa tagasi maksta — sageli väiksema järelmaksugraafikuga. Mõnel juhul on pank nõus osa jääkvõlast maha kandma, kui näeb, et alternatiiviks on pikk ja kulukas sundtäitemenetlus. Oluline on pangaga rääkida varakult ja avatult, mitte oodata, kuni võlgnevus kasvab. Vaadake lisaks meie juhist hüpoteegiga korteri müügi kohta.

Kiire väljaost on negatiivse omakapitali korral mugav, sest võtame suure osa korraldusest enda kanda. Pärast tasuta hinnangut teeme kindla pakkumise ja suhtleme vajadusel otse teie pangaga, et kooskõlastada laenujäägi tasumine ja hüpoteegi kustutamine. Teil ei ole vaja korterit kuude kaupa turundada ega näitamisi korraldada — tehing võib valmida 5–7 tööpäevaga. Kui müügisumma ei kata kogu laenu, aitame leida pangaga selge kokkuleppe jääkosa kohta, et saaksite olukorra lõplikult sulgeda ja edasi liikuda.

Kui müüte korteri alla soetushinna, siis tulumaksukohustust üldjuhul ei teki, sest kasu ei ole tekkinud — pigem on tegemist kahjumiga. Kui korter oli teie elukoht, kehtib niikuinii tulumaksuvabastus. Pangaga kokku lepitud järelmaks on tavaline laenukohustus, mitte uus võlg täitemenetluses. Kui pank kannab osa võlast maha, võib mahakantud summa teatud juhtudel olla maksustatav — see tasub konkreetses olukorras maksunõustajaga üle täpsustada. Me ei ole maksunõustajad ega advokaadid, kuid aitame tehnilise poolega ja suuname vajadusel õige spetsialisti juurde.

Kõige kallim viga on probleemi eiramine. Kui osamaksed jäävad tasumata ja pangaga ei suhelda, kasvavad viivised ja olukord võib jõuda sundtäitemenetluseni, kus korter müüakse enampakkumisel sageli turuhinnast madalama summaga — see suurendab jääkvõlga veelgi. Teine sage viga on korteri müümine ilma panga nõusolekuta või hüpoteeki arvestamata: ilma hüpoteegi kustutamiseta tehing notari juures ei valmi. Samuti tasub vältida emotsionaalseid kiirotsuseid esimese juhusliku ostja kasuks ilma pakkumist võrdlemata. Parim käik on koguda faktid — laenujääk ja värske hinnang — ning rääkida pangaga ausalt enne, kui võlgnevus tekib.

Laen suurem kui korteri väärtus? Leiame lahenduse

Saatke päring kohe — anname tasuta hinnangu 24 tunni jooksul ja aitame pangaga kokkuleppe leida. Ilma kohustusteta.

või helistage +372 5338 3191