Arestitud korteri müük — kuidas vabastada ja müüa
Kui korterile on kohtutäituri, Maksu- ja Tolliameti või panga poolt seatud arest, ei tähenda see, et müük on võimatu — küll aga nõuab see täiendavaid samme. Vaja on kas arest enne tehingut vabastada või leida ostja, kes katab võla otse sissenõudjale müügi käigus. Selles juhendis selgitame samm-sammult, kuidas arest seatakse, milline on selle vabastamise protsess Eestis 2026. aastal ja millal tasub valida kiire väljaost spetsialiseerunud firmalt. Kiireost ostab regulaarselt koormatistega kortereid Tallinnas ja Harjumaal — kohtutäituri aresti, hüpoteegi ning korteriühistu võlgadega objektidega tegeleme rutiinselt.
Mis on korteri arest ja kes selle seab?
Korteri arest on käsutuskeeld, mis kantakse kinnistusraamatusse ja takistab omanikul kinnisvara vabalt müüa, panditada või kinkida. Eestis on arestide peamisteks põhjustajateks neli osapoolt:
- Kohtutäitur — täitemenetluse käigus, kui omanikul on tasumata võlg eraisikule, firmale või avalik-õiguslikule asutusele.
- Maksu- ja Tolliamet (MTA) — riigi maksuvõla katmiseks, näiteks tasumata käibemaks või tulumaks.
- Pank või muu pandipidaja — hüpoteegist tulenev keelumärge, mis takistab müüki ilma kreditori nõusolekuta.
- Kohus — vaidluse tagamiseks (näiteks lahutusmenetluse või pärimise ajaks).
Aresti olemasolu ja täpse põhjuse näeb tasuta e-kinnistusraamatust — sealt selgub, kes on sissenõudja, millises summas on võlg ja milline täitemenetlus on alustatud.
Kas arestitud korterit saab üldse müüa?
Lühike vastus: jah, aga mitte ilma sissenõudja kaasamiseta. Arest tähendab, et omanik ei saa tehingut sõlmida ilma aresti vabastamata või vähemalt kreditori kirjaliku nõusolekuta. Praktikas on Eestis kolm peamist stsenaariumi:
- Vabatahtlik müük koos võla katmisega tehingu sees. Notar koostab müügilepingu nii, et osa ostusummast läheb otse sissenõudja kontole, ja pärast raha laekumist annab sissenõudja avalduse aresti vabastamiseks. See on kõige levinum lahendus.
- Aresti eelnev vabastamine. Kui omanikul on raha, et võlg täielikult tasuda enne müüki, saab esmalt arest eemaldada ja siis korter normaalsel viisil müüa.
- Kohtutäituri korraldatud enampakkumine. Kui omanik ei tegutse, müüb kohtutäitur korteri täitemenetluse korras avalikul oksjonil — sageli alla turuhinna ja ilma omaniku osaluseta.
Vabatahtlik müük annab omanikule võimaluse kontrollida hinda ja säilitada jääk (ostuhind miinus võlg). Kohtutäituri enampakkumine seda võimalust ei anna ning lisanduvad menetluskulud.
Aresti vabastamise protsess vabatahtliku müügi puhul
- Tuvasta kõik koormatised. Telli kinnistusraamatu väljavõte ja loetle kõik arestid, hüpoteegid, keelumärked. Mõnel korteril on mitu sissenõudjat — kõigiga tuleb läbirääkida.
- Võta ühendust kohtutäituri või sissenõudjaga. Küsi võla täpne hetkeseisund (võlg + intress + menetluskulud) ja kirjalik kinnitus, et sissenõudja on nõus aresti vabastama pärast tasumist.
- Leia ostja, kes on valmis tehingu sellistes tingimustes. Tavaostja sageli kardab arestitud objekti — kiire väljaostja või investor on enamasti valmis.
- Notar koostab lepingu kolme makse osapoolega. Ostja kannab võla otse sissenõudja kontole, ülejäänud summa müüjale. Kõik raha liikumised toimuvad notariaalse kontrolli all.
- Sissenõudja esitab aresti vabastamise avalduse. Pärast raha laekumist (tavaliselt 1–3 tööpäeva jooksul) saadab sissenõudja kohtutäiturile või kohtule avalduse aresti kustutamiseks.
- Kinnistusraamatu kanne uuendatakse. Arest eemaldatakse, ostja saab puhta omandi. Kogu protsess võtab tavaliselt 2–4 nädalat, sõltuvalt sissenõudja kiirusest.
Vajalikud dokumendid ja menetluskulud
Arestitud korteri müügiks on vaja täpselt sama paketi dokumente nagu tavalise tehingu puhul, pluss mõned täiendavad tõendid sissenõudjalt:
- Isikut tõendav dokument (ID-kaart või pass)
- Värske kinnistusraamatu väljavõte (näitab kõik koormatised)
- Kohtutäituri tõend võla suuruse ja menetluskulude kohta
- Sissenõudja(te) kirjalik nõusolek aresti vabastamiseks pärast tasumist
- Korteriühistu tõend (kommunaalvõlad, hooldustasud)
- Energiamärgis (kui olemas)
Menetluskulud sõltuvad konkreetsest olukorrast, kuid tüüpiliselt:
- Kohtutäituri tasu ja menetluskulud: 80–500 € (suurematel summadel protsendipõhine).
- Notari tasu tehingu eest: vastavalt riiklikule notaritasude määrustikule (sõltub tehingu maksumusest).
- Kinnistusraamatu kande muutmise riigilõiv: 30–50 €.
Kui müüd korteri otse kiirostja firmale, kaetakse menetluskulud sageli tehingu sees — ehk müüjale ei lisandu lisakulu väljapool kokkulepitud netosummat. Lisateavet leiad ka meie juhendist korteri müügiks vajalikud dokumendid.
Kiire väljaost vs tavapärane müük arestitud korteri puhul
Arestitud korteri puhul on tavapärane maaklerikanal sageli ebapraktiline: enamik eraostjaid loobub niipea, kui näeb kinnistusraamatus aresti. Pankade laenude saamine on raskem, ostuprotsess pikeneb ja tehing võib viimasel hetkel läbi kukkuda — kui omanik on selleks ajaks juba lugenud kuid, võib see tähendada täitemenetluse jätkumist.
Spetsialiseerunud kiirostja seevastu töötab koormatistega rutiinselt: omab valmis kontakte täiturite ja juristidega, suudab kalkuleerida netohinna esimese 24 tunni jooksul ja tehingu lõpule viia 7–14 päevaga. Eeliseks on kindlus — ostja ei kao, hind ei langeta läbirääkimistel pärast ülevaatust. Hinnaerinevus turuhinnast on tüüpiliselt 10–20%, sõltuvalt võla suurusest ja menetluse staadiumist.
Otsust tehes kaalu kolme küsimust: kui pakiline on raha vajadus (kas täitemenetlus on enampakkumise lähedal), kas oled valmis ise dokumentidega tegelema või eelistad delegeerida ning kas paljudest ostuhuvilistest kõrgema pakkumise saamine on realistlik. Lisalugemiseks vaata ka korteri müük võlgadega ja hüpoteegiga korteri müük.
Korduma kippuvad küsimused
Mis siis, kui korteril on mitu aresti erinevatelt sissenõudjatelt?
Kui sissenõudjaid on mitu, peab müügitehing katma kõikide võlad korraga või vähemalt saama kõigi nõusoleku aresti vabastamiseks. Notar koordineerib raha jaotust prioriteedi järjekorras (üldjuhul ajaline pant: vanim arest esimesena). Mõnel juhul lepitakse osalises katmises, kui korteri väärtus on väiksem kui võlgade summa kokku.
Kas saan müüa korteri, kui võla summa on suurem kui korteri väärtus?
Jah, see on võimalik, kuid nõuab sissenõudja(te) eraldi nõusolekut osalise katmise tingimustes. Sissenõudja võib nõustuda aresti vabastama, kui katte tulebki ainult osa võlast — ülejäänud osas jätkub täitemenetlus omaniku muu vara suhtes. Mõnikord on see paremaks lahenduseks kui enampakkumine, sest viimase puhul saab võlgnik veelgi vähem.
Kui kaua võtab aresti vabastamine pärast võla tasumist?
Tavaliselt 1–5 tööpäeva. Kohtutäitur peab esitama avalduse kinnistusraamatusse, kus arest kustutatakse 1–3 tööpäevaga. MTA arest võtab sageli rohkem aega (5–10 päeva) seoses sisemise menetlusega. Kogu müügiprotsess võtab tüüpiliselt 2–4 nädalat.
Kas pean enne tehingut võla ise välja maksma?
Ei. Kõige praktilisem skeem on, et võlg kaetakse tehingu sees: ostja kannab raha otse sissenõudja kontole, ülejäänu müüjale. Müüjal pole vaja eelnevalt raha leida. Notar tagab, et raha liigub vastavalt lepingule ja kõigi osapoolte kaitseks.
Kas saan veel müüa, kui kohtutäituri enampakkumine on juba kuulutatud?
Tihti küll, kuni enampakkumiseni jäänud aja jooksul. Vabatahtlik müük on enamasti võimalik kuni enampakkumise päevani, kui sissenõudja ja kohtutäitur sellega nõustuvad — see on neile sageli soodsam kui oksjon. Tegutseda tuleb kiiresti: võta meiega ühendust niipea, kui näed pakkumise kuulutust.
Sul on arestitud korter ja vajad lahendust?
Saatke päring kohe — anname tasuta hinnangu ja juriidilise nõustamise 24 tunni jooksul. Tegeleme kõigi koormatiste juhtumitega: kohtutäituri arest, hüpoteek, korteriühistu võlad.
Vormista hinnapäring →või helistage +372 5338 3191