Notariaalne kinnisvaratehing — kuidas see käib

Mis on notariaalne kinnisvaratehing

Notariaalne kinnisvaratehing tähendab, et müüja ja ostja sõlmivad notari kontoris asjaõiguslepingu (eestikeelses praktikas sageli "müügileping"), mille notar tõestab. Ainult sellisena allkirjastatud leping on kehtiv ja võimaldab uue omaniku kandmist kinnistusraamatusse. Eesti tsiviilseadustik nõuab kinnisasja võõrandamise puhul rangelt notariaalset vormi — käsikirjaline leping, mis on lihtsalt allkirjastatud kahe poole vahel, ei anna omandiõigust üle.

Notari roll tehingus

Notar on neutraalne riigi poolt volitatud isik, kelle ülesanne on:

• kontrollida poolte isikut ja teovõimet;
• kontrollida kinnistusraamatust kinnistu omanikku, koormatisi ja keelumärkeid;
• selgitada lepingu sisu ja õiguslikke tagajärgi mõlemale poolele;
• tagada, et leping vastab seadusele;
• esitada avaldus kinnistusraamatu kandeks.

Notar ei kaitse ühe poole huve teise vastu — kui müüja või ostja vajab läbirääkimistel nõu, tasub kaasata oma jurist või maakler eraldi.

Vajalikud dokumendid

Notariaalse tehingu ettevalmistamiseks läheb tavaliselt vaja:

• mõlema poole kehtiv isikut tõendav dokument (ID-kaart või pass);
• kinnistu andmed (kinnistu number, aadress) — notar kontrollib seda kinnistusraamatust ise;
• abielus müüja korral abikaasa nõusolek, kui korter on ühisvara;
• pärimisteel saadud korteri puhul pärimistunnistus — vt täpsem juhend artiklist pärandkorteri müük;
• kui korter on hüpoteegiga koormatud — panga kinnitus jäägi kohta;
• ostja poolelt — laenuotsus ja vajalikud dokumendid hüpoteegi seadmiseks, kui kasutatakse pangalaenu.

Tehingu samm-sammuline käik

1. Hinnakokkulepe ja eelleping (vabatahtlik). Pooled lepivad kokku müügihinnas. Suuremate objektide puhul vormistatakse vahel eelleping, mis kohustab müüjat korterit teisele mitte lubama — ka eelleping eeldab notariaalset vormi.
2. Notari valik ja aja broneerimine. Notari valib tavaliselt ostja (sest ostja maksab notaritasu, kui pooled ei lepi kokku teisiti). Aega tuleb broneerida vähemalt 1–2 nädalat ette.
3. Dokumentide esitamine notarile. Mõlemad pooled saadavad notarile dokumendid eelnevalt — notar koostab lepingu projekti.
4. Lepingu projekti tutvustamine. Pooled saavad lepingu mustandi e-postiga ja saavad teha märkusi enne notari juurde minekut.
5. Lepingu allkirjastamine notari juures. Notar loeb lepingu sisu ette ja selgitab. Pooled allkirjastavad. Sama kohtumise raames seatakse vajadusel hüpoteek.
6. Raha tasumine. Tavaliselt tehakse raha ülekanne notari deposiitkontole enne lepingu sõlmimist või vahetult selle järel — notar vabastab raha alles pärast kannet kinnistusraamatusse. See kaitseb mõlemat poolt: ostja saab korteri ainult siis, kui omand läheb tegelikult üle, ja müüja saab raha kindlalt kätte.
7. Kanne kinnistusraamatusse. Notar esitab avalduse — kanne tehakse tavaliselt 1–7 tööpäeva jooksul.
8. Korteri üleandmine. Pärast kannet annab müüja võtmed üle ja allkirjastatakse võtmete üleandmise akt.

Notaritasu ja muud kulud

Notaritasu on Eestis riiklikult kehtestatud ja sõltub tehinguväärtusest. Näiteks 100 000 € maksva korteri ostu-müügileping läheb maksma umbes 250–350 €, millele lisandub käibemaks. Kui samaaegselt seatakse hüpoteek, lisandub umbes 100–200 € notaritasu. Riigilõiv kinnistusraamatu kandele on samuti tehinguväärtusest sõltuv — 100 000 € korteri puhul umbes 500 €. Tavaliselt jagatakse notaritasu pooleks või tasub ostja, riigilõivu maksab samuti tavaliselt ostja, kuid pooled võivad kokku leppida teisiti.

Kui korterit müüakse võlgade tõttu, tasub eelnevalt lugeda korter võlgadega — kuidas müüa, sest seal kirjeldame, kuidas notariaalse tehingu raames pangaga arveldused korraldatakse.

Pangaga seotud tehingud — laen ja hüpoteek

Kui ostja võtab laenu, on tehingu protsess veidi keerulisem: pank annab laenuotsuse, ostja toob omafinantseeringu notari deposiitkontole ja pank kannab oma osa otse müüjale (või notari kontole) pärast hüpoteegi seadmist. Müügi puhul, kus müüjal on jäänud laenu, esitab pank notarile saldo kinnituse — ostja raha läheb esimesena panga laenu kustutamiseks ja ülejäänu müüjale. Kogu see liikumine toimub notari kontrollitud raamides, nii et keegi ei jää „raha vahele".

Korduma kippuvad küsimused

Kas notar otsib mulle ostja? Ei. Notar on neutraalne tehingu tõestaja, mitte vahendaja. Ostja leidmiseks tuleb kasutada maaklerit, kuulutusi või kiirostu teenust.

Kui kaua kestab notari juures kohtumine? Tavaliselt 30–60 minutit, kui dokumendid on eelnevalt korras ja lepingu projekt läbi loetud.

Kas saan kaugnotarit kasutada? Jah, alates 2020. aastast on kaugtõestamine võimalik — vajalik on ID-kaart või Mobiil-ID ja Notar.ee konto. See sobib hästi, kui üks pool on välismaal.

Kes valib notari? Tavaliselt ostja, kuid pooled võivad kokku leppida. Notari valikut kinnitab tavaliselt see, kes maksab notaritasu.

Mis juhtub, kui üks pool ei tule kohale? Tehing jääb ära. Kui on sõlmitud notariaalne eelleping, võib kannatanud pool nõuda lepingu täitmist või leppetrahvi.

Kui notariaalne tehing tundub aeganõudev — Kiireost alternatiivina

Klassikaline notariaalne tehing eeldab vähemalt 2–4 nädalat alates kokkuleppest kuni võtmete üleandmiseni. Kui müüjal on kiire — võlg, lahkumine välismaale, pärandiprobleem või lihtsalt soov mitte tegeleda kuulutuste ja vaatamistega — siis Kiireost teenuse korral võtame korteri ostu enda peale: hindame korteri tasuta, valmistame ette kõik dokumendid notari jaoks ja viime tehingu lõpule paari nädala jooksul. Notariaalne osa on jätkuvalt seaduse järgne, ainult kogu paberitöö ja ostja otsimine on meie poolt korraldatud.

Kokkuvõte ja järgmine samm

Notariaalne kinnisvaratehing on Eestis kohustuslik ja hästi struktureeritud protsess, mis kaitseb nii müüjat kui ostjat. Õigesti ettevalmistatud dokumentidega võtab kogu asi aega 2–4 nädalat. Kui aga vajad kiiret lahendust või ei taha tegeleda dokumentide kogumisega ise, tee meiega hinnapäring — notariaaltöö ja paberid teeme sinu eest valmis.

Vormista hinnapäring →