Pärandkorteri müük: protsess ja dokumendid
Pärandkorteri müük on emotsionaalselt ja õiguslikult mitmetahuline protsess. Notari juures algatatud pärimismenetlus, mitme pärija vahel sõlmitud kokkulepe ja Maksu- ja Tolliameti reeglid muudavad selle ülesande keerukamaks kui tavaline korterimüük. Selles ülevaates kirjeldame samm-sammult, kuidas Eestis pärandkorter realiseerida — milliseid dokumente notar nõuab, kui kaua kestab pärimismenetlus, milline on tulumaksu loogika ning millal tasub kaaluda kiiret väljaostu maakleri kaudu müügi asemel. Soovitused põhinevad praktikal Tallinnas ja Harjumaal.
Esimene samm — pärimismenetlus notari juures
Eesti õiguse kohaselt on pärandi avanemisel pärijal aega kümme aastat, et oma pärandiõigust notari ees kinnitada, kuid pärandist loobumiseks vaid kolm kuud (Pärimisseadus § 119). Tüüpiliselt pöördub iga pärija vabalt valitud notari poole pärimisavaldusega. Notar avab pärimisasja, kontrollib testamendi olemasolu pärimisregistrist ning kannab andmed vastavasse registrisse. Kui kõik pärijad on tahteavaldused esitanud ja vajalikud dokumendid kogutud, väljastab notar pärimistunnistuse. Just see tunnistus on dokument, mille alusel saab korteri kanda kinnistusraamatus pärija nimele — alles seejärel saab korterit ametlikult müüa.
Mitu pärijat — ühishuvi ja praktika
Kui pärijaid on mitu, kantakse korter kinnistusraamatusse kaasomandina vastavalt pärandiosa suurusele. Müügitehinguks peavad kõik kaasomanikud olema kohal või andma notariaalselt kinnitatud volituse. Just siin pärandkorteri müük tihti aeglustub: pärijad elavad eri linnades või riikides, ühel on kiire, teine ei taha müüa. Sellistel juhtudel toimib hästi notariaalse volituse vormistamine ühe pärija nimele või osade ristostmine pärijate vahel. Kui kokkulepet ei saavutata, on viimane variant pärandi jagamise hagi kohtus — see venitab protsessi mitmekordselt ja toob kaasa lisakulud.
Vajalikud dokumendid
Pärandkorteri müügiks tuleb notari juures üldjuhul esitada:
- pärimistunnistus (originaal või notariaalne kinnitus)
- surmatunnistus
- kinnistusraamatu väljavõte (notar saab selle ise, kuid omanik peaks olema teadlik kandeandmetest)
- korteriühistu tõend võlgnevuste ja remondifondi kohta
- energiamärgis (kohustuslik alates 2009 ehitatud majades)
- ehitusprojekti või tehnilise passi koopia, kui korter on rekonstrueeritud
- kõikide pärijate isikut tõendavad dokumendid
- volikirjad puuduvate pärijate eest
- vajadusel maksuvabastuse alused — näiteks kui pärija ise elas korteris
Notar valmistab müügilepingu ette ja kontrollib registriandmed. Hea tava on dokumendid notarile saata juba paar nädalat enne tehingu kuupäeva.
Tulumaks pärandkorteri müügilt
Eestis ei maksusta pärandi vastuvõtmist — pärandimaksu ei eksisteeri. Küll aga võib pärandkorteri edasimüük tekitada tulumaksukohustuse. Tulumaksuseaduse § 15 alusel on füüsilise isiku saadud kasu kinnisasja müügilt üldjuhul maksustatav, kuid sama paragrahvi sätestab olulise erandi: kui müüdav korter on olnud müüja elukoht, on tulu maksuvaba. Seega kui pärija ise elas pärandkorteris kuni müügini, ei pruugi tulumaksu üldse tekkida. Kui mitte, arvutatakse maksustatav kasu sellena, mis ületab korteri soetamismaksumuse — pärandi puhul loetakse selleks kinnisasja turuväärtus pärandi avanemise hetkel. Soovitame keerukamate juhtumite puhul konsulteerida raamatupidaja või Maksu- ja Tolliametiga, sest iga pere olukord on erinev.
Tavapärane müük või kiirost?
Pärandkorter võib olla nii värskelt renoveeritud kui ka aastaid kasutuseta seisnud ja perekonnaarhiivi täis. Kui korter on heas seisukorras ja pärijad pole ajalises pinges, võib tavapärane müük maakleri kaudu anda parima hinna — eriti kesklinnas või Kalamajas, kus nõudlus on kõrge. Kui aga pärijaid on mitu, korter vajab kapitaalremonti või eluase asub kortermajas, mis ei lähe massiturul liikvele, on kiire väljaost sageli mõistlikum. Kiirost võimaldab notari kuupäeva paari nädala jooksul, ilma maakleritasuta ning vahel ka koolivaheaja-, vaatluste- ja hooajakitsasusteta.
Korduma kippuvad küsimused
Kas pärandkorterit saab müüa enne pärimistunnistust? Ei. Notar saab müügilepingu vormistada alles pärast pärimistunnistuse väljastamist ja kinnistuskande tegemist.
Kui pärija elab välismaal, kas peab Eestisse tulema? Ei pruugi. Eesti notari juures saab vormistada notariaalse volituse, mis lubab teisel isikul tehingul osaleda. Volituse võib teha ka välisriigi notari juures, kuid siis on vaja apostilli ja eestikeelset tõlget.
Mis siis, kui pärijad ei jõua kokkuleppele? Kokkuleppe puudumisel saab pärandi jagamise lahendada kohtus, kuid see venib aastate pikkuseks. Praktikas on tihti mõistlikum, et üks pärija ostab teiste osad välja või kogu vara müüakse ja saadu jagatakse.
Kui kaua kogu protsess kokku võtab? Pärimismenetluse aktiivne osa kestab tavaliselt 1–3 kuud, kuid loobumistähtaeg ja registrikanded lisavad veel paar nädalat. Kiirost lisab pärast pärimistunnistust 1–3 nädalat.
Kokkuvõte ja järgmine samm
Pärandkorteri müük Eestis algab notari juures vormistatud pärimismenetlusega ja lõpeb müügilepingu allkirjastamisega kinnistusraamatu kande järel. Kõige rohkem aega kulub pärimismenetluse enesele ja pärijate omavahelisele koostööle. Kui soovid kogu protsessi kiirendada ja saada konkreetne pakkumine paari päeva jooksul, vaata ka meie ülevaadet korter võlgadega müük või võta meiega ühendust.