Tulumaks korteri müügilt Eestis 2026
Korteri müügilt tasutav tulumaks on üks levinumaid küsimusi, mis Eesti müüjatele tehingu eel muret valmistab. Hea uudis on see, et paljudel juhtudel maksu üldse ei tekigi — kui müüd oma peamist elukohta või tegemist on pärandvaraga, mida valdad piisava aja. Teisalt võib hooletu lähenemine maksuteemale tähendada tuhandeid eurosid hilisemat lisamaksu, intresse ja viiviseid. Selles juhendis vaatame läbi 2026. aasta tulumaksuseaduse põhilised reeglid kinnisvara võõrandamisel: millal maks tekib, millised on maksuvabastused, kuidas arvutada maksustatav kasum, milliseid kulusid saab soetusmaksumusena maha arvata ning kuidas vältida tüüpilisi vigu deklareerimisel.
Millal tulumaks tekib ja millal mitte
Tulumaksuseaduse järgi maksustatakse vara võõrandamisel saadud kasu — see tähendab müügihinna ja soetusmaksumuse vahet, millest on maha arvatud võõrandamisega seotud otsesed kulud. 2026. aastal kehtiv eraisiku tulumaksumäär on 22%. Maks ei tasuta müügihinnalt tervikuna, vaid ainult tekkinud kasumilt. Kui korter müüakse soetusmaksumusest madalama hinnaga, kahjumit küll vara võõrandamisest järgmistesse aastatesse edasi kanda ei saa, kuid maksu samuti maksta ei tule.
Oluline reegel: kui korter on müüja omandis olnud kauem ja vastab teatud tingimustele (eelkõige peamine elukoht või pärandvara), võib kogu tehing olla tulumaksuvaba. Just seetõttu tasub enne notarisse minekut maksusituatsioon läbi mõelda — vahel saab tehingu ajastamist või dokumenteerimist veidi muuta nii, et maks ei tekikski.
Maksuvabastused: peamine elukoht ja pärand
Kõige laiemalt kasutatav maksuvabastus on peamise elukoha erand. Kui müüd korteri, mida kuni võõrandamise hetkeni kasutasid oma alalise või peamise elukohana, on tehing tulumaksuvaba — sõltumata sellest, kui pikalt oled korteris elanud või kui suure kasumi saad. Tähtis on, et rahvastikuregistris kajastuv elukoht oleks olnud sellel aadressil ning et tegemist oleks reaalselt peamise elukohaga, mitte näiteks suvituskorteriga. Maksuvabastust saab kasutada iga kahe aasta tagant ühe objekti kohta — kui müüd kahe aasta jooksul mitut elukohta, saab erandi rakendada ainult ühele.
Pärandvara puhul kehtib eraldi reegel: päritud kinnisvara võõrandamine on tulumaksuvaba siis, kui müüd vara, mille oled pärinud lähisugulaselt (vanemad, lapsed, vanavanemad, abikaasa, õde-vend). Kui kavatsed pärandkorteri kohe edasi müüa, võib olla mõistlik ka selle teema põhjalikum käsitlus — vaata selleks meie eraldi juhendit pärandkorteri müügi kohta.
Kuidas tulumaksu arvutatakse
Maksustatav kasum leitakse järgmise valemi alusel: müügihind miinus soetusmaksumus miinus müügiga seotud kulud. Saadud summa korrutatakse 22%-ga. Näide: ostsid korteri 2018. aastal 95 000 euro eest, müüd 2026. aastal 150 000 euroga. Müügiga seotud kulud (notaritasu, riigilõiv, makleritasu, hindamisakt) on kokku 5 200 eurot. Kasum on 150 000 − 95 000 − 5 200 = 49 800 €. Tulumaks 22% × 49 800 € = 10 956 €.
Kui korter on omandatud osade kaupa (nt päritud 50% ja ostetud teine pool), arvutatakse iga osa kasum eraldi, kuna soetusmaksumus ja omandamise ajalugu võivad erineda. Sama loogika kehtib ka kaasomandiga müügi puhul — iga kaasomaniku tulu deklareeritakse tema enda nimel, vastavalt mõttelise osa suurusele.
Soetusmaksumus ja kulud, mida saab maha arvata
Soetusmaksumus tähendab seda, kui palju maksid kinnisvara omandamisel — see on korteri ostuhind notariaalse müügilepingu järgi, millele lisanduvad omandamise ajal makstud notaritasu, riigilõivud ja maakleritasu. Kui korter on saadud kingitusena või päranduseks ning te seda kohe edasi müüte (ja maksuvabastust ei kohaldata), võetakse soetusmaksumusena aluseks selle vara hind, mida kingituse või pärandi andja oli ise selle eest tasunud — mitte hetke turuväärtus.
Maksustatavast kasumist saab maha arvata ka kapitaliseeritavad parenduskulud: korteri renoveerimine, ümberehitus, kütte- või ventilatsioonisüsteemi paigaldus. Tavaline kosmeetiline remont (värvimine, tapeedi vahetamine) selle alla üldjuhul ei kvalifitseeru. Kõik kulud peavad olema tõendatavad — säilita ostuarved, lepingud ja maksekorraldused. Ilma dokumentideta Maksu- ja Tolliamet kulu maha ei arvata.
Tulumaksudeklaratsioon ja tähtajad
Kinnisvara võõrandamisest saadud tulu tuleb deklareerida tuludeklaratsioonil sellele aastale järgneva aasta 30. aprilliks. Näiteks 2026. aastal müüdud korteri deklaratsioon esitatakse 2027. aasta jooksul, hiljemalt 30. aprillil. Deklaratsiooni saab esitada e-MTA keskkonnas, kuhu liigitakse võõrandamise andmed (müügihind, soetusmaksumus, kulud, kasum). Maksu- ja Tolliamet arvutab tasumisele kuuluva tulumaksu ja annab teada, mis kuupäevaks see tasuda tuleb (tavaliselt sama aasta 1. oktoobriks).
Ka maksuvaba tehingu (peamine elukoht, pärand) korral on soovitav võõrandamine deklaratsioonil ära märkida — see aitab vältida hilisemaid küsimusi maksuhalduri poolt, eriti kui tehing on suurema väärtusega. Notar edastab info võõrandamisest niikuinii kinnistusraamatusse ja Maksu- ja Tolliametisse, seega tehingu varjamine ei ole võimalik.
Tüüpilised vead ja maksuriskid
Kõige sagedasem viga on uskumus, et rahvastikuregistris registreeritud elukoht "vahetatakse ära" vahetult enne müüki, et saada peamise elukoha erandit. Maksu- ja Tolliamet hindab seda sisuliselt — kas inimene tegelikult elas seal või mitte. Lühiajaline registreering enne müüki ja äkkkolimine teise asukohta ei taga maksuvabastust ning võib hilisemal kontrollil tähendada maksuotsust koos intressidega.
Teine sage viga on kulude tõendamatus: kui müüja teeb korteris suuremaid investeeringuid (näiteks 20 000 € köögi ja vannitoa renoveerimist), kuid säilib vaid mõned arved, ei saa kogu summat soetusmaksumuse hulka arvata. Kolmandaks — hüpoteeklaenu intressid ei kuulu mahaarvamisele, kuigi paljud müüjad seda eeldavad. Kui korter müüakse hüpoteegiga, vaata eraldi juhendit hüpoteegiga korteri müügi kohta.
Kiirmüük ja maksukohustus — mida arvestada
Kui müüd korteri kiirmüügi teel kinnisvaraettevõttele, kehtivad samad maksureeglid nagu tavamüügi puhul — maks tekib müügihinna ja soetusmaksumuse vahest, mitte mingist soodushinnast. Oluline on, et notariaalses müügilepingus oleks fikseeritud reaalne tehinguhind, mis vastab pankade ja maksuhalduri silmis turuväärtusele. Kunstlikult madalam hind võib tekitada maksuhalduri huvi, et kontrollida, kas tegemist on kingitusega või on toimunud teadlik tehinguhinna alandamine.
Meie meeskond aitab läbi mõelda nii müügi ajastust kui ka dokumenteerimist nii, et tehing oleks läbipaistev ning maksuteema oleks juba tehingu hetkel selge. Kui sul on küsimusi konkreetse olukorra kohta, võta meiega ühendust ja arutame koos läbi, milline lahendus on sinu jaoks kõige soodsam.