Korteri müük kaasomanikega
Korteri müük, kus on mitu omanikku, tekitab sageli rohkem küsimusi kui tavaline tehing. Kaasomand tähendab, et kinnistul on kaks või enam omanikku, kellest igaühele kuulub kindel mõtteline osa — näiteks 1/2 või 1/3. Kogu korteri müümiseks on üldjuhul vaja kõigi kaasomanike nõusolekut ja allkirja notari juures. See võib muutuda keeruliseks, kui üks omanik elab välismaal, ei ole kättesaadav või lihtsalt ei soovi müüa. Selles juhendis selgitame, kuidas kaasomandis korteri müük Eestis käib, milliseid dokumente on vaja, mida teha lahkarvamuste korral ning kuidas kiire väljaost kogu protsessi lihtsamaks teeb.
Mis on kaasomand ja mõtteline osa?
Kaasomand tähendab, et üks kinnistu kuulub samaaegselt mitmele isikule. Igal kaasomanikul on kindel mõtteline osa, mida väljendatakse murdosana, näiteks 1/2, 1/3 või 2/5. Mõtteline osa ei ole füüsiliselt eraldatud ruum — see ei tähenda, et üks omanik valdab kööki ja teine magamistuba. Mõtteline osa annab õiguse kogu korterile koos teiste omanikega ning vastava osa tulust ja kuludest.
Kaasomand tekib kõige sagedamini pärimisel, kui korter jääb mitmele pärijale, samuti abielu ajal soetatud ühisvara puhul või siis, kui mitu inimest ostavad korteri koos. Kogu korteri müümiseks on vaja kõigi kaasomanike kooskõlastatud tahet, sest tehing puudutab tervikut, mitte ainult ühe inimese osa.
Kuidas kaasomandis korter müüa — sammud
Lepi kaasomanikega kokku
Esimene samm on saavutada kõigi omanike nõusolek müügiks ning leppida kokku hind ja tulu jaotus. Mõtteliste osade suurus määrab, kui suure osa müügisummast igaüks saab.
Kontrolli kinnistusraamatut
Vaata kinnistusraamatust üle kõik omanikud, osade suurused ja võimalikud koormatised, näiteks hüpoteek või keelumärge. Nii väldid hilisemaid üllatusi notari juures.
Valmista ette dokumendid
Koguda tuleb kõigi omanike isikut tõendavad dokumendid, kinnistusraamatu andmed ja vajadusel pärimistunnistus. Välismaal viibiv omanik saab anda notariaalse volituse.
Allkirjasta notariaalne leping
Tehing vormistatakse notari juures, kus kõik kaasomanikud või nende volitatud esindajad allkirjastavad müügilepingu. Raha kantakse üle ja omandiõigus läheb ostjale.
Dokumendid kaasomandi müügiks
- Isikut tõendavad dokumendid — kõigi kaasomanike kehtiv ID-kaart või pass.
- Kinnistusraamatu väljavõte — kus on näha kõik omanikud ja mõtteliste osade suurused.
- Pärimistunnistus — kui kaasomand tekkis pärimise teel.
- Volikiri — kui mõni omanik ei saa tehingul isiklikult osaleda.
- Abikaasa nõusolek — kui tegemist on abielu ajal soetatud ühisvaraga.
- Korteriühistu tõend — kinnitus, et kommunaalvõlgnevusi ei ole.
Kui kaasomanik ei soovi müüa
Kõige sagedasem takistus on olukord, kus üks kaasomanik ei ole müügiga nõus. Kuna kogu korteri müük eeldab kõigi nõusolekut, ei saa teised omanikud teda sundida. Sellisel juhul on mõni võimalus: osta tema osa välja, müüa oma mõtteline osa eraldi või pöörduda kohtusse kaasomandi lõpetamise nõudega. Kohus võib määrata korteri müügi avalikul enampakkumisel ja jagada tulu osade järgi, kuid see on aeganõudev ja kulukas.
Lahutuse korral on kaasomandi küsimused eriti sagedased. Loe lähemalt, kuidas käib korteri müük lahutuse korral, ja millised on poolte õigused ühisvara jagamisel.
Mõttelise osa eraldi müük
Iga kaasomanik võib oma mõttelise osa müüa ka ilma teiste nõusolekuta. Küll aga on teistel kaasomanikel ostueesõigus: enne võõrale müümist tuleb osa samadel tingimustel pakkuda kaasomanikele, kellel on kaks kuud aega otsustamiseks. Praktikas on mõttelise osa müük avatud turul keeruline, sest ostja omandab kaasomandi koos kõigi piirangutega. Just seetõttu eelistavad paljud müüjad kiiret väljaostu, kus ostame ühe tehinguga välja kas kogu korteri või konkreetse mõttelise osa.
Korduma kippuvad küsimused
Kas korteri müügiks on vaja kõigi kaasomanike nõusolekut?
Jah, kogu korteri müük eeldab kõigi kaasomanike või nende volitatud esindajate allkirja notariaalsel lepingul. Üksnes oma mõttelise osa võib müüa ka iseseisvalt, arvestades teiste ostueesõigust.
Kuidas jagatakse müügitulu?
Tulu jagatakse mõtteliste osade suuruse järgi. Kui kahel omanikul on kummalgi 1/2, saavad nad võrdselt; kui osad on 2/3 ja 1/3, jaotub ka tulu samas suhtes.
Mida teha, kui üks omanik elab välismaal?
Välismaal viibiv kaasomanik saab anda notariaalse volikirja, mille alusel esindaja tema eest tehingu allkirjastab. Eestisse reisimine ei ole tingimata vajalik.
Kas saate kaasomandis korteri kiiresti välja osta?
Jah. Teeme pakkumise kogu korterile ja korraldame tehingu nii, et kõik kaasomanikud saavad oma osa korraga kätte, tavaliselt 7 päeva jooksul.
Maksud ja kulud kaasomandi müügil
Tulumaks korteri müügil arvestatakse iga kaasomaniku kohta eraldi tema mõttelise osa ulatuses. Kui müüdav korter on olnud omaniku elukoht või kui see omandati pärimise teel ja vastab seaduses sätestatud tingimustele, võib müük olla tulumaksuvaba. Kuna iga omaniku olukord on erinev, tasub maksukohustus üle vaadata iga kaasomaniku puhul eraldi.
Tehinguga kaasnevad ka notaritasu ja riigilõiv, mis jagatakse tavaliselt omanike vahel kokkuleppel. Kiire väljaostu korral katame need kulud ise ja müüjale lisakulusid ei teki. Loe lisaks tulumaksust korteri müügil.
Valmis müüma kaasomandis korterit?
Hindame korteri tasuta ja teeme pakkumise, mis sobib kõigile kaasomanikele. Aitame korraldada ka dokumendid ja volitused.
Vaata ka: avaleht ja korteri müük lahutuse korral.