Korteri müük välismaalt — kuidas vältida reisi
Paljud eestlased ja kinnisvaraomanikud elavad täna välismaal — Soomes, Saksamaal, Suurbritannias või kaugemal — kuid omavad endiselt korterit Tallinnas või mujal Eestis. Kui soovite selle müüa, ei tähenda see automaatselt kallist lennupiletit ja nädalat puhkust. Eesti seadus võimaldab kinnisvaratehingu vormistada eemalt: kas notariaalse volikirja alusel, mille annate usaldusisikule Eestis, või notariaalse kaugtõestamise teel Eesti saatkonnas videosilla vahendusel. Selles juhendis selgitame mõlemat teed samm-sammult, milliseid dokumente on vaja, kuidas raha turvaliselt välismaale kanda ja milline on maksukohustus 2026. aastal — ning kuidas kiire väljaost võimaldab kogu protsessi läbida ilma Eestisse sõitmata.
Kas korterit saab Eestis müüa välismaalt?
Jah. Eestis nõuab kinnisvara võõrandamine alati notariaalset tõestamist — müügilepingu ja asjaõiguslepingu allkirjastamist notari juures. See ei tähenda aga, et omanik peab ise füüsiliselt Eestis notari laua taga istuma. Seadus näeb ette kaks viisi, kuidas välismaal viibiv müüja saab tehingu vormistada:
- Volikirja kaudu — annate Eestis viibivale usaldusisikule (sugulane, sõber, jurist) notariaalse volituse tehingu tegemiseks teie nimel.
- Kaugtõestamise kaudu — osalete tehingul ise videosilla teel Eesti saatkonnas või konsulaadis, allkirjastades dokumendid digitaalselt e-notari süsteemis.
Oluline on teada, et pelgalt ID-kaardi või e-residentsuse digiallkirjast korteri müügiks ei piisa — kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Just seetõttu on volikiri ja kaugtõestamine peamised lahendused välismaalt müümisel.
Volikiri: lihtsaim viis müüa eemalt
Kõige levinum lahendus on anda notariaalne volikiri isikule, keda usaldate. Volitatud isik osaleb teie eest notari juures, allkirjastab müügi- ja asjaõiguslepingu ning toimetab kogu protsessi lõpuni. Volikiri peab olema vormistatud notariaalselt ja sisaldama selgelt õigust konkreetne kinnisasi müüa, hind kokku leppida ja raha vastu võtta.
Kui annate volikirja välismaal, on kaks võimalust. Esiteks võite pöörduda Eesti saatkonna või konsulaadi poole, kus konsul saab volikirja notariaalselt kinnitada — see dokument kehtib Eestis ilma täiendava legaliseerimiseta. Teiseks võite minna kohaliku notari juurde asukohariigis; sel juhul tuleb volikirjale lisada apostill (Haagi konventsiooni riikides) ja vandetõlgi tõlge eesti keelde, et see Eestis kehtiks.
Volikirja eeliseks on see, et te ei pea ise tehingu ajaks kättesaadav olema — usaldusisik korraldab kõik. Puuduseks on vajadus leida usaldusväärne esindaja ning veidi suuremad ettevalmistuskulud. Lähemalt tehingu enda käigust saate lugeda artiklist notariaalne kinnisvaratehing.
Notariaalne kaugtõestamine Eesti saatkonnas
Alates 2020. aastast saab Eesti notari juures tehingu teha ka videosilla teel. Praktikas tähendab see, et te lähete Eesti saatkonda või konsulaati oma asukohariigis, samal ajal kui Eesti notar viib tehingu läbi e-notari infosüsteemis. Teie isik tuvastatakse kohapeal, dokumendid allkirjastatakse digitaalselt ja tehing kantakse kinnistusraamatusse tavapärases korras.
See lahendus sobib eriti hästi, kui soovite tehingul ise osaleda ega taha anda volikirja kolmandale isikule. Te näete notari ekraanil kõiki dokumente, saate küsida küsimusi ja kinnitada tingimusi reaalajas. Tasub eelnevalt notari ja saatkonnaga aja kokku leppida, sest kaugtõestamise jaoks broneeritakse eraldi aeg ning kõik osapooled — müüja, ostja ja notar — peavad samaaegselt ühenduses olema.
Millised dokumendid on vaja
Sõltumata sellest, kas valite volikirja või kaugtõestamise, on tehinguks vaja samu põhidokumente:
- kehtiv isikut tõendav dokument (ID-kaart või pass);
- andmed kinnisasja kohta — kinnistusraamatu number ja aadress;
- volikirja korral — notariaalne volikiri koos apostilli ja eestikeelse tõlkega, kui see on antud välismaal;
- pärandvara puhul — pärimistunnistus (vt täpsemalt pärandkorteri müük);
- kui korteril on hüpoteek — panga kustutamisavaldus või kokkulepe laenu lõpetamiseks.
Notar kontrollib kinnistusraamatu andmed ise. Soovitatav on dokumendid ette valmistada juba enne tehingu broneerimist — täielik nimekiri on toodud juhendis dokumendid korteri müümiseks. Mida varem dokumendid korras, seda kiiremini tehing toimub.
Raha ülekanne ja maksud 2026
Müügiraha kantakse tavaliselt notari deposiitkontole ja sealt edasi müüja pangakontole — see võib olla ka välismaa pangakonto. SEPA-ülekanded euroalal on lihtsad ja kiired; muudesse valuutadesse konverteerimisel tasub arvestada valuutakursi ja teenustasuga.
Maksude osas tuleb arvestada tulumaksuga müügikasumilt. 2026. aastal on Eesti tulumaksumäär 22% ja seda kohaldatakse korteri müügi kasumile (müügihinna ja soetusmaksumuse vahele), mitte kogu müügihinnale. Olulised erandid: maks ei kohaldu, kui korter oli teie elukoht kuni võõrandamiseni, samuti teatud pärandi ja erastamise juhtudel. Mitteresidendid maksavad Eesti kinnisvara võõrandamisest saadud kasumilt tulumaksu Eestis, sõltumata elukohariigist — topeltmaksustamise vältimise lepingud aitavad vältida sama tulu kahekordset maksustamist. Kuna iga olukord on erinev, tasub maksuküsimustes konsulteerida raamatupidaja või maksunõustajaga.
Kiire väljaost — kogu protsess ilma Eestisse sõitmata
Kui soovite vältida nii reisi kui ka pikka kuulutuste, näitamiste ja läbirääkimiste protsessi, on kiire väljaost mugavaim tee. Meie ostame korteri otse välja: anname tasuta hinnangu fotode ja kinnistusandmete põhjal, lepime hinnas kokku ning korraldame kogu notariaalse tehingu kas teie volikirja alusel või kaugtõestamisega. Te ei pea Eestisse lendama ega maaklerit otsima.
Tehing on kiire — sageli 7–14 päeva — ja ilma maakleri- ning juriidiliste tasudeta. Ostame korterid mis tahes seisukorras, sealhulgas remonti vajavad, üürnikuga, pärandvara ja võlgadega objektid. Lisateavet teenuse kohta leiate Kiireost kodulehel.
Korduma kippuvad küsimused
Kas pean korteri müügiks Eestisse lendama?
Ei. Saate tehingu vormistada kas Eestis viibivale usaldusisikule antud notariaalse volikirja alusel või osaleda ise videosilla teel Eesti saatkonnas (kaugtõestamine). Kiire väljaostu korral korraldame kogu tehingu nii, et reisi ei ole vaja.
Kuidas vormistada volikiri välismaal?
Volikirja saab notariaalselt kinnitada Eesti saatkonnas või konsulaadis — siis kehtib see Eestis kohe. Kui pöördute kohaliku notari poole, vajab volikiri apostilli ja vandetõlgi tõlget eesti keelde.
Kas e-residentsuse digiallkirjast piisab korteri müügiks?
Ei. Kinnisvara võõrandamine nõuab notariaalset tõestamist. Pelgalt digiallkirjast ei piisa — vajalik on kas notariaalne volikiri või kaugtõestamine notari osalusel.
Kas mitteresidendina pean Eestis tulumaksu maksma?
Jah, Eesti kinnisvara müügist saadud kasumilt maksavad tulumaksu ka mitteresidendid (2026. aastal 22%). Erandid kehtivad muuhulgas siis, kui korter oli teie elukoht. Topeltmaksustamist aitavad vältida riikidevahelised maksulepingud.
Kui kiiresti saab korteri välismaalt müüa?
Kiire väljaostu korral kulub tavaliselt 7–14 päeva alates hinnakokkuleppest, sõltuvalt sellest, kui kiiresti dokumendid ja volikiri valmis saavad.
Müüte korterit välismaalt?
Saatke päring kohe — anname tasuta hinnangu ja korraldame kogu tehingu ilma teie Eestisse sõitmiseta, sageli 7–14 päevaga.
Vormista hinnapäring →või helistage +372 5338 3191