Mitme korteri omaniku maksuplaneerimine
Kui teile kuulub rohkem kui üks korter, muutub maksuplaneerimine oluliseks osaks vara juhtimisest. Eestis kehtivad mitmele korterile erinevad tulumaksureeglid — kõik sõltub sellest, kas tegemist on teie peamise elukohaga, üürikorteriga või investeerimisvara müügiga. Vale ajastus või vale struktuur võib tähendada kümneid tuhandeid eurosid lisatulumaksu. See juhend selgitab, kuidas Eesti maksuseadused mitme kinnisvara omanikule toimivad ja kuidas müüki planeerida nii, et maksukoormust seaduslikult minimeerida.
Millal peate korteri müügilt tulumaksu maksma?
Eesti tulumaksuseaduse järgi on korteri müük tulumaksuvaba, kui see on olnud teie peamine elukoht vähemalt kaks aastat viimase viie aasta jooksul enne müüki. Seda nimetatakse 2/5 reegliks ja see on mitme korteri omaniku peamine maksuplaneerimise tööriist.
Kui müüte kinnisvara, mis ei vasta sellele tingimusele — üürikorter, suvila või investeerimiskinnisvar — peate maksma tulumaksu müügikasumilt. Kasum arvutatakse müügihinna ja soetusmaksumuse vahena. Soetusmaksumusse arvestatakse ostuhind, notarikulud, parenduskulud ja muud dokumenteeritud kulud.
Tulumaksumäär on 20% maksustatavalt kasumilt. Näide: ostsite korteri 80 000 € eest, müüte 120 000 € eest — maksustatav kasum on 40 000 €, tulumaks 8 000 €.
Mitu korterit — ainult üks maksuvabastus korraga
Oluline piirang mitme korteri omanikele: maksuvabastus kehtib korraga ainult ühele peamisele elukohale. Ei saa deklareerida samaaegselt kahte peamist elukohta.
See tähendab: kui teil on kolm korterit ja soovite kõik müüa, saab ainult üks olla tulumaksuvaba — see, kus te tegelikult elasite vajaliku perioodi. Ülejäänud kahelt müügilt peate tulumaksu maksma.
Strateegiline planeerimine on siin võtmetähtsusega. Kui elate vaheldumisi eri korterites ja dokumenteerite elukohta hoolikalt rahvastikuregistris, saate pikema aja jooksul mitu korterit tulumaksuvabalt müüa — lihtsalt mitte kõiki korraga.
Üüritulu maksustamine 2026. aastal
Korteri üürimine toob kaasa eraldi maksuküsimused. Üüritulu on Eestis tulumaksuga maksustatav — 20% netotulult. Netotulu arvutamiseks saate maha arvata: kommunaalkulud (kui maksate ise), remondikulu, kindlustusmaksed, maamaksu ja halduskulud.
Üüritulu deklareerige iga-aastases tuludeklaratsioonis. Mitme üürikorteriga investorid kaaluvad sageli osaühingu (OÜ) loomist. OÜ tasub tulumaksu ainult dividendide väljamaksmise hetkel, mitte kohe kasumi teenimise ajal — see võimaldab reinvesteerida ilma kohese maksukohustuseta. Raamatupidaja nõustamine on siin hädavajalik.
Müügi ajastamine ja 2/5 reegli kasutamine
Kui teil on mitu korterit ja soovite neid lõpuks kõik müüa, koostage ajaline plaan. Näide: korter A (peamine elukoht), korter B (üürikorter), korter C (investeerimiskorter).
Üks võimalik strateegia:
- Müüte korteri A koheselt — tulumaksuvaba, kuna elate seal.
- Kolite korterisse B, registreerite ennast rahvastikuregistris, elate seal vähemalt 2 aastat.
- Müüte korteri B — tulumaksuvaba.
- Kolite korterisse C, korrake protsessi.
See strateegia võtab aega, kuid võib säästa märkimisväärselt tulumaksu. Eeldab tegelikku elukohavahetust, mida peate suutma tõestada: rahvastikuregistri kanne, kommunaalarvete ajalugu, pangaülekanded. Maksuamet võib kontrollida, kas registreerimine vastab tegelikkusele. Fiktiivne registreerimine on ebaseaduslik.
Kiire müük ja maksutagajärjed
Kui vajate raha kiiresti — võlgade katteks, lahutuse tõttu või portfelli likvideerimiseks — ei ole alati aega aastatepikkuseks planeerimiseks. Sel juhul tasub:
- Arvutada täpne maksukohustus enne müüki, et poleks üllatusi.
- Teada, et tulumaksu maksate järgmises tuludeklaratsioonis, mitte kohe tehingu hetkel.
- Konsulteerida maksunõustajaga, kes leiab seaduslikud võimalused.
Kiireost ostab kortereid kiiresti ja ausalt — sh keeruliste maksusituatsioonidega objekte. Meie meeskond aitab mõista, mida tehing tähendab. Lisateabe saamiseks vaadake ka tulumaksu artiklit.
Korduma kippuvad küsimused
Kas pean maksma tulumaksu päritud korteri müügilt? Päritud vara soetusmaksumuseks loetakse pärimise hetkel kehtinud turuväärtus. Vahetult pärast pärimist müüdes on kasum tavaliselt väike. Päritud korter, milles elasite 2/5 reegliga, võib olla tulumaksuvaba.
Kas FIE-na tegutsemine aitab? Üüritulult maksate 20% tulumaksu. FIE-na lisandub sotsiaalmaks (33%), mis teeb FIE staatuse üürimiseks sageli ebasoodsaks. OÜ on tavaliselt parem valik.
Millal pöörduda maksunõustaja poole? Kohe, kui teil on rohkem kui üks kinnisvara ja plaanite müüa. Mida varem planeerite, seda rohkem võimalusi on maksukoormust seaduslikult vähendada.