Korter koos maatükiga — müügi eripärad
Eestis esineb kinnisvaraturul üsna erilisi objekte — kortereid, millele lisaks kuulub eraldi registreeritud maatükk. Sellised varad on tüüpilised vanades aedlinnapiirkondades, kus ühepereelamu on aja jooksul jaotatud mitmeks korteriomandiks, kuid maa on jäänud eraldi katastriüksuseks. Müük tähendab kahte eri registriobjekti, erinevaid õiguslikke kaalutlusi ning tihti ka maakasutuse lepinguid naabritega. See artikkel annab ülevaate sellise kinnisvara müügi eripäradest ning selgitab, kuidas Kiireost aitab keeruka protsessiga hakkama saada.
Mis teeb korteri ja maatüki kombinatsiooni eriliseks?
Tavalise korteriomandi puhul kuulub omanikule osa kinnistust ning kaasomandis on ühistu haldatavad ühisruumid. Korteri puhul, millele lisaks kuulub eraldi maatükk, on olukord teistsugune: maatükk on iseseisev katastriüksus oma kinnistusregistri numbri ja eraldi väärtusega.
Sellised objektid esinevad peamiselt Tallinna aedlinnapiirkondades — Nõmmel, Pirital, Kakumäel, Viimsis — ning maapiirkondades, kus vanemad ühepererehvid on jagatud korteriomandiks. Ridaelamutes kaasneb tihti igale ühikule eraldi aiamaa.
Maatükiga kaasnev õiguslik keerukus tähendab, et tavapärane ostja on sageli ettevaatlikum: ta peab mõistma, millised kohustused (hooldustöid, planeeringud, servituudid) maatükiga kaasnevad. Seetõttu on kiire müük avaturul raskem kui tavalise korteri puhul.
Milliseid dokumente on müügiks vaja?
Lisaks tavalise korteri müügi dokumentidele on vaja järgmist:
- Maa katastriüksuse plaan ja katastripass
- Maakasutuse leping (kui maa ei kuulu täielikult müüjale)
- Kinnistusregistri väljavõte nii korteri kui maatüki kohta
- Koormiste puudumise kinnitus (kui maatükile on seatud hüpoteek, tuleb see enne tehingut kustutada)
- Naabrite eelisõiguse teatis korteriomandi kaasomandi puhul
- Ehitisregistri väljavõte — kõik maatükil asuvad rajatised peavad olema registreeritud
Oluline on selgitada, kas maatükk on müügilepingus eraldi hinnastatud või kuulub korteri hinna sisse. Mõlemad variandid on seaduslikud, kuid neil on erinevad maksustamistagajärjed — selles küsimuses tasub konsulteerida notariga.
Hindamine — kuidas maatükk mõjutab väärtust?
Maatüki lisandumise mõju korteri lõpphinnale sõltub asukohast ja maakasutuse võimalustest:
- Prestiižses piirkonnas (Pirita, Nõmme, Kakumäe) võib oma aiaga maatükk lisada oluliselt turuväärtust
- Kui maatükile on seatud ehituskeeluvööndi piirang, servituudid või piiridekonflikt naabriga, võib see ostja huvi vähendada
- Maatüki suurus mängib rolli: 100–300 m² aiaosa on paljude perede jaoks ihaldatav; üle 1000 m² paneb ostja mõtlema hooldustöödele
Kogenematu hindaja võib sellise vara alahinnata, sest tal puudub kogemus korteri ja maatüki ühisväärtuse määramisel. Soovitame kasutada Eesti Kinnisvara Hindajate Kogu liiget, kes arvestab mõlemat komponenti. Kiireost teostab tasuta esialgse hindamise ise.
Lisainformatsiooni tehingute üldise protsessi kohta leiad meie artiklist notariaalsest kinnisvaratehingust Eestis.
Tehingu protsess samm-sammult
Korteri ja maatüki kombineeritud müük on mõnevõrra keerukam kui tavalise korteri müük, kuid selge struktuuri puhul on see täiesti juhitav:
- Dokumentide kogumine — nii korteri kui maatüki kinnistusregistri andmed, katastripass, koormiste väljavõtted
- Hindamine — professionaalne hindamine, mis arvestab mõlemat komponenti
- Müügilepingu koostamine — notar koostab lepingu, mis katab mõlema registriobjekti ühe tehinguga
- Naabrite teavitamine — korteriomandi kaasomandi puhul tuleb kontrollida ostueesõigust
- Notariaalne tehing — mõlema objekti omandiõigus kantakse ostjale üle ühes aktis
- Kinnistusregistri kande uuendamine — nii korteri kui maatüki kohta eraldi
Notariaalne tehing on kohustuslik ning notar kontrollib kõigi kinnistuste koormiste puudumist enne allkirjastamist. Kui oled pärandanud sellise vara, tutvu ka meie pärandkorteri müügi juhendiga.
Levinumad probleemid ja nende lahendused
Maatükiga korterite müümisel esinevad teatud tüüpilised takistused:
- Maatükk ei ole ehitisregistris registreeritud — müük on blokeeritud kuni kande korrastamiseni
- Naabri ostueesõiguse eiramine — tehing võidakse hiljem kohtulikult vaidlustada
- Maatükile ehitatud rajatised ilma loata — tõstab ostja riskitunnetust ja alandab hinda
- Erinevad omanikud korteril ja maatükil — pärandvara olukordades esineb sageli, vajalik kõigi kaasomanike nõusolek
- Servituudi- või piirdeaiakonflikt naaberkinnistuga — tuleb lahendada enne tehingut
Kiireost on kogenud just selliste keeruliste olukordadega. Hindame olukorra tasuta ning teatame, millised sammud on vajalikud enne tehingut. Paljudel juhtudel oleme aidanud müüa ka siis, kui omanik ei ole ise probleemist alguses teadlik olnud.
Korduma kippuvad küsimused
Kas maatükk ja korter tuleb müüa koos?
Juriidiliselt on need eraldiseisvad registriobjektid, mida saab müüa eraldi. Küll aga on avaturul keerukam leida ostjat, kes soovib ainult ühte osa. Kiireost ostab mõlemat koos ühe tehinguga.
Kas Kiireost ostab ka maatükiga kortereid?
Jah. Hindame nii korterit kui maatükki ning teeme ühe ühise hinnapakkumise. Protsess on sama kiire kui tavalise korteri puhul — tavaliselt 7–14 päeva.
Kas maatüki hüpoteek takistab müüki?
Hüpoteek tuleb enne tehingut kustutada. Kiireost koordineerib selle protsessi — vajadusel makstakse hüpoteek müügitulust kinni notariaalsel tehingul.
Kui kaua selline tehing aega võtab?
Dokumentide keerukuse tõttu võtab ettevalmistus mõnevõrra kauem kui tavalise korteri puhul — tavaliselt 10–14 päeva. Kiireost koordineerib kõiki notariaalseid etappe.
Soovite kiirelt müüa?
Hindame teie korterit koos maatükiga tasuta — teeme pakkumise ilma kohustuseta.
Vormista hinnapäring →