Как пенсионеру поменять квартиру на меньшую

Большая квартира, удобная в период воспитания детей, на пенсии часто становится обузой. Трёхкомнатная квартира в Ласнамяэ или Мустамяэ — это более высокие счета за отопление и коммунальные услуги, больше комнат, которые нужно убирать и отапливать, а рано или поздно и капитальный ремонт, на который товарищество собирает дополнительные взносы. Когда дети разъехались, половина комнат пустует, а расходы продолжают идти.

Обмен на меньшую квартиру даёт сразу несколько преимуществ:

• Ниже постоянные расходы — меньшая площадь означает меньший счёт за отопление и обслуживание каждый месяц.
• Меньше ухода — меньше комнат значит меньше уборки и более дешёвый ремонт.
• Лучшая доступность — можно выбрать дом с лифтом, первый этаж или более новую, удобную планировку.
• Свободные деньги — разница в цене между большой и маленькой квартирой остаётся у вас, нередко это десятки тысяч евро.

Обмен квартиры на самом деле состоит из двух сделок: продажи старой квартиры и покупки новой, меньшей. Самое сложное — их синхронизация. Если продать старую квартиру до того, как найдена новая, можно на время остаться без жилья. Если купить новую до продажи старой, потребуется промежуточное финансирование или содержание сразу двух квартир — для пенсионера это часто непосильно.

Здесь помогает срочный выкуп. Если вы продаёте старую квартиру напрямую покупателю, который платит фиксированную цену и переводит деньги в течение 7 дней, вы получаете определённую сумму ещё до того, как начнёте выбирать новую квартиру. Так вы избегаете рыночного риска и долгого ожидания у маклера. При желании оговаривается и плавный переход: срок передачи старой квартиры привязывается к заселению в новую, чтобы не переезжать дважды.

Все сделки оформляются у нотариуса. Нотариус проверяет право собственности, погашает записи в крепостной книге по старой квартире (например, прежнюю ипотеку) и обеспечивает безопасное движение денег. Подробнее о роли нотариуса — в нашей статье о нотариальной сделке купли-продажи.

Освобождаемая сумма определяется разницей в цене старой и новой квартиры. Простой пример по таллиннскому рынку: трёхкомнатную квартиру в Ласнамяэ можно продать примерно за 150 000–170 000 евро, тогда как удобная однокомнатная или небольшая двухкомнатная в том же районе стоит 90 000–110 000 евро. Разница — нередко 40 000–70 000 евро — остаётся у вас.

Эти деньги можно направить на повседневные расходы, лечение и стоматологию, помощь близким или просто оставить как спокойный резерв. Чтобы узнать точную сумму, стоит начать с оценки стоимости квартиры — как это происходит, мы описываем в статье о бесплатной оценке квартиры.

Для продажи старой квартиры понадобятся удостоверение личности, документ, подтверждающий право собственности, и справка товарищества об отсутствии задолженности. Если квартира унаследована или принадлежит нескольким собственникам, нужны также свидетельство о наследстве или согласие совладельцев.

По налогам для пенсионера есть хорошая новость: если продаваемая квартира была вашим постоянным местом жительства, прибыль от продажи не облагается подоходным налогом. Эстонский закон о подоходном налоге освобождает от налога отчуждение жилья, которое продавец использовал как место жительства. Это значит, что при обмене на меньшую квартиру вам, как правило, не нужно платить налог с прибыли. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому в сложных случаях (несколько объектов недвижимости, сдаваемая в аренду площадь) стоит проконсультироваться.

Останусь ли я без жилья между продажей и переездом?
Не обязательно. При срочном выкупе мы согласовываем удобный для вас срок передачи, чтобы вы спокойно переехали в новую квартиру.

Нужно ли делать ремонт перед продажей?
Нет. Мы выкупаем квартиру в текущем состоянии, включая старую планировку и отделку. Ремонтировать и убирать не нужно.

Сколько времени занимает весь процесс?
Выкуп старой квартиры может состояться за 7 дней. Выбор новой, меньшей квартиры зависит от ваших пожеланий, но деньги у вас на руках уже до начала поиска.

Мы бесплатно и без обязательств оценим квартиру и поможем организовать весь обмен — быструю продажу старой квартиры и плавный переход в новый дом. Близкая тема, которая может быть полезна: продажа квартиры после смерти супруга.