Продать квартиру с арендатором
Когда в квартире живёт арендатор, у собственника часто возникает вопрос: можно ли вообще продать жильё с действующим договором аренды и что будет с жильцом после сделки? По эстонскому закону ответ однозначен — сданную в аренду квартиру можно продать в любой момент, и действующий договор аренды не препятствует сделке. Принцип «продажа не нарушает аренду» означает, что новый собственник автоматически становится стороной договора аренды, а арендатор может продолжать жить на прежних условиях. В этом руководстве мы объясним, как проходит продажа квартиры с арендатором в Эстонии, какие у жильца права, какие нужны документы и как срочный выкуп помогает быстро и без хлопот продать сданную квартиру.
Можно ли продать квартиру с договором аренды?
Да. Собственник вправе продать своё имущество и в том случае, когда в квартире живёт арендатор по действующему договору. Договор аренды заключён между собственником и жильцом, но он не ограничивает право владельца распоряжаться недвижимостью. Сделка проходит у нотариуса в обычном порядке, и право собственности переходит к новому владельцу.
Важно понимать, что договор аренды не прекращается автоматически при продаже. Согласно Обязательственно-правовому закону, договор аренды переходит вместе с квартирой к новому собственнику — он встаёт на место продавца как арендодатель. Это защищает арендатора и даёт покупателю ясность, на каких условиях он приобретает квартиру.
Как продать квартиру с арендатором — пошагово
Проверьте договор аренды
Уточните, срочный договор или бессрочный, каков срок уведомления и есть ли особые условия. Эти данные влияют на продажу и интерес покупателя.
Уведомите арендатора
По правилам хорошего тона, а часто и по договору, о намерении продать жильё арендатора следует уведомить. Сотрудничество с жильцом упрощает показ квартиры и сделку.
Оцените квартиру и найдите покупателя
Квартира с арендным доходом может заинтересовать инвесторов. При срочном выкупе мы делаем предложение, не освобождая квартиру.
Оформите нотариальную сделку
Нотариус заверяет договор купли-продажи и переход права собственности. Договор аренды переходит к покупателю, а арендатору сообщают данные нового владельца.
Документы для продажи квартиры с арендатором
- Документ о праве собственности — выписка из крепостной книги о квартирной собственности.
- Действующий договор аренды — письменный договор с условиями, сроком и размером аренды.
- Сведения об арендных платежах — информация об оплате и возможных задолженностях.
- Техническая информация о квартире — энергомаркировка, план квартиры и данные товарищества.
- Данные о залоге — если арендатор внёс залог, его передачу нужно согласовать с покупателем.
- Документ, удостоверяющий личность — паспорт или ID-карта продавца для нотариальной сделки.
Что будет с арендатором после продажи?
Для арендатора при продаже не меняется почти ничего, кроме личности арендодателя. Действующий договор аренды остаётся в силе на прежних условиях, и новый собственник не может повысить плату или выселить жильца только потому, что у квартиры новый владелец. Срочный договор новый собственник не вправе расторгнуть до окончания срока без предусмотренного законом основания.
При бессрочном договоре действуют установленные законом сроки уведомления — при обычном расторжении договора аренды жилого помещения срок уведомления со стороны арендодателя обычно составляет три месяца. Залог и предоплата арендатора также переходят к новому собственнику. Если вы хотите продать квартиру свободной, арендные отношения нужно законно прекратить до сделки.
Как арендатор влияет на цену и скорость продажи
Квартира с арендатором может быть привлекательна для инвестора, который хочет сразу получать арендный доход — в этом случае стабильный жилец даже преимущество. А для обычного покупателя, который хочет въехать сам, арендатор может стать препятствием, ведь квартира не освобождается сразу. Это сужает круг покупателей и может затянуть продажу.
Если вы хотите избежать долгого ожидания и показов, нарушающих быт арендатора, удобным решением будет срочный выкуп. Мы выкупаем квартиру вместе с действующим договором аренды, поэтому вам не нужно прекращать отношения с жильцом или организовывать освобождение. Узнайте также, как рассчитывается налог при продаже квартиры.
Частые вопросы
Нужно ли спрашивать у арендатора разрешение на продажу?
Нет. Разрешение у арендатора спрашивать не нужно, но после сделки его следует уведомить о новом собственнике, которому далее платится аренда. По правилам хорошего тона о намерении продать стоит сообщить заранее.
Может ли новый собственник выселить арендатора?
Только из-за смены собственника — нет. Для расторжения договора аренды нужно законное основание, и необходимо соблюдать установленные законом сроки уведомления.
Можно ли быстро продать квартиру с арендатором?
Да. При срочном выкупе мы делаем предложение за несколько дней и выкупаем квартиру вместе с действующим договором аренды, не выселяя жильца.
Готовы продать сданную в аренду квартиру?
Оценим квартиру бесплатно и сделаем предложение с учётом действующего договора аренды. Поможем подготовить документы и уведомить арендатора.
Смотрите также: главная и продажа квартиры, требующей ремонта.